Mikrolage beschreiben: Beispiele, Kriterien & Vorlage

Mikrolage und Makrolage: der Unterschied

Bei der Lage einer Immobilie unterscheidet man zwei Ebenen. Beide gehören in ein Exposé, aber sie beantworten verschiedene Fragen.

• Makrolage ist der Ort und seine Einbindung in die Region: Stadt oder Gemeinde, Arbeitsmarkt, Bevölkerungsentwicklung, Kaufkraft, Anbindung an Autobahn, Fernbahn und Flughafen. Sie beantwortet die Frage, ob jemand überhaupt in dieser Gegend wohnen will.
• Mikrolage ist das unmittelbare Umfeld der Adresse: die Straße, die Nachbarschaft, Lärm, Haltestellen, Einkauf, Schulen, Kitas, Ärzte und Grünflächen. Sie beantwortet die Frage, wie sich der Alltag an genau dieser Adresse anfühlt.

Zwei Wohnungen in derselben Stadt haben dieselbe Makrolage, ihre Mikrolage kann sich aber stark unterscheiden: Die eine liegt an einer vierspurigen Ausfallstraße, die andere in einer Seitenstraße am Park. Für die Kaufentscheidung ist die Mikrolage deshalb oft wichtiger, und sie ist auch der Teil, den Ortsfremde aus der Ferne am schlechtesten einschätzen können.

Die Makrolage lässt sich in zwei Sätzen erledigen. Die Mikrolage verdient mehr Platz, und um sie geht es in diesem Ratgeber.

Die Kriterien der Mikrolage

Interessenten prüfen die Lage anhand weniger, immer gleicher Punkte. Gehen Sie sie der Reihe nach durch und notieren Sie für jeden Punkt den nächsten Ort mit Gehminuten. Wo Sie die Angabe nachprüfen können, steht jeweils darunter.

Nicht jeder Punkt ist für jedes Objekt gleich wichtig. Bei einer Familienwohnung stehen Kita, Schule und Spielplatz vorne, bei einem Apartment für Pendler die Haltestelle und der Weg zum Bahnhof, bei einer barrierearmen Wohnung Ärzte, Apotheke und Einkauf. Sortieren Sie den Text nach dem, was Ihre Zielgruppe zuerst wissen will.

Die Lage ehrlich beschreiben

Eine gute Lagebeschreibung besteht aus Tatsachen, die Interessenten nachprüfen können. Drei Regeln helfen dabei:

1. Gehminuten statt Adjektive. „Zentral“, „verkehrsgünstig“ und „beste Lage“ sagen nichts, weil jeder etwas anderes darunter versteht. „Supermarkt 5 Minuten, S-Bahn 9 Minuten zu Fuß“ lässt sich prüfen und vergleichen.
2. Namen nennen. Die Grundschule, die Haltestelle und der Park haben Namen. Wer sie nennt, wirkt glaubwürdiger und macht es Interessenten leicht, selbst nachzusehen.
3. Nachteile einordnen statt verschweigen. Liegt die Wohnung an einer belebten Straße, sagen Sie es und ergänzen Sie, zu welcher Seite Schlafzimmer und Balkon zeigen. Wer den Lärm erst bei der Besichtigung bemerkt, fühlt sich getäuscht und sagt ab. Wer ihn vorher kennt und trotzdem kommt, hat sich schon damit abgefunden.

Messen Sie Gehminuten nach, statt sie zu schätzen. Kartendienste rechnen mit einem Durchschnittstempo; wer den Weg selbst geht, merkt außerdem, ob eine Ampel, eine Unterführung oder eine Steigung dazwischen liegt. Runden Sie im Zweifel auf, nicht ab.

Vorsicht bei falschen Angaben

Angaben im Exposé sind nicht bloß Werbung. Wer die Lage bewusst falsch darstellt oder erhebliche Nachteile verschweigt, nach denen Käufer erkennbar fragen würden, riskiert Streit nach dem Verkauf, im ungünstigen Fall bis zur Rückabwicklung oder zu Schadensersatz. Ein im Kaufvertrag vereinbarter Gewährleistungsausschluss schützt in der Regel nicht vor den Folgen von Arglist. Für Makler und andere gewerbliche Anbieter kommt das Wettbewerbsrecht hinzu, das irreführende Angaben in der Werbung untersagt.

Dieser Abschnitt gibt einen allgemeinen Überblick und ist keine Rechtsberatung. Ob und wie weit Sie im Einzelfall haften, hängt von den konkreten Umständen und dem Kaufvertrag ab. Im Zweifel fragen Sie den Notar oder eine Anwältin oder einen Anwalt.

Was daraus für den Text folgt: Schreiben Sie nur, was Sie belegen können, und schreiben Sie es so, dass es auch dann noch stimmt, wenn jemand nachmisst. „Etwa 8 Minuten zu Fuß“ ist sicherer als „nur wenige Schritte“.

Drei Beispiele zum Kopieren

Die drei Vorlagen decken die häufigsten Fälle ab: eine Wohnung in der Stadt, ein Haus am Stadtrand und ein Haus auf dem Land. Ersetzen Sie alles in eckigen Klammern durch Ihre Angaben und streichen Sie, was nicht passt. Jede Vorlage beginnt mit der Mikrolage und endet mit dem Blick auf die Region; im Exposé können Sie davor einen Satz zur Makrolage setzen.

Auf dem Land zählen andere Dinge als in der Stadt. Wer aufs Dorf zieht, rechnet nicht mit einem Supermarkt um die Ecke, will aber wissen, wie weit er fährt und ob der Schulbus hält. Geben Sie dort Fahrminuten mit dem Auto an und sagen Sie ehrlich, wie oft der Bus fährt.

Für die Makrolage reichen meist zwei Sätze, etwa: „[Ort] liegt im [Süden] von [Region], etwa [Zahl] km von [Großstadt] entfernt. Größte Arbeitgeber in der Region sind [Branche oder Unternehmen].“ Nennen Sie Arbeitgeber nur, wenn die Angabe öffentlich belegt ist.

Mit Daten belegen: die Standortanalyse

Gehminuten belegen die Nähe. Für Punkte wie Lärm, Glasfaser oder die Bevölkerung im Viertel gibt es amtliche Daten, die Sie im Exposé nennen können. Eine Standortanalyse fasst sie zur Adresse zusammen. Die wichtigsten Quellen:

• Zensus 2022. Die Volkszählung der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder. Die Ergebnisse gibt es auch in Gitterzellen von 100 m, etwa zu Einwohnern, Altersstruktur, Haushalten und Mieten. Damit lässt sich das Viertel beschreiben, ohne über Nachbarn zu spekulieren.
• INKAR. Die Indikatoren und Karten zur Raum- und Stadtentwicklung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Sie liefern Kennzahlen für Kreise und Gemeinden, mit denen Sie die Makrolage im Vergleich zu Deutschland einordnen.
• Lärmkartierung. Nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie werden Hauptverkehrsstraßen, Haupteisenbahnstrecken, große Flughäfen und Ballungsräume kartiert; das Umweltbundesamt (UBA) stellt die Daten bundesweit bereit. Fehlt eine Straße in der Kartierung, wurde sie nicht erfasst, das heißt nicht automatisch, dass es dort leise ist.
• Breitbandatlas. Die Bundesnetzagentur zeigt darin, welche Bandbreiten und Technologien an einem Ort verfügbar sind, auch Glasfaser. Ob der Anschluss bereits im Haus liegt, sagt der Atlas nicht; das wissen Sie oder der Anbieter.

Mit diesen Daten wird aus „schnelles Internet“ der Satz „Glasfaser ist laut Breitbandatlas verfügbar“, und aus „junges Viertel“ ein Satz mit dem Durchschnittsalter im Umkreis laut Zensus 2022. Nennen Sie die Quelle mit, damit Interessenten wissen, woher die Zahl kommt.

Genau das stellt Lagepin zu jeder Adresse zusammen. Zur Umgebungskarte gehört ein Lage-Steckbrief mit Mikrolage aus dem Zensus 2022, Makrolage aus INKAR, Fahrminuten zu Bahnhof, Autobahn und Flughafen, Straßenlärm laut UBA und der Glasfaserquote laut Breitbandatlas, jeweils mit Quelle. Dazu kommt ein Entwurf der Lagebeschreibung zum Kopieren ins Exposé, wenn für die Adresse Daten vorliegen. Wie das aussieht, zeigt die Beispiel-Standortanalyse für Hamburg-Ottensen auf der Startseite. Prüfen Sie den Entwurf trotzdem und ergänzen Sie, was nur Sie wissen, etwa zu welcher Seite die Schlafzimmer liegen.

Wo die Lagebeschreibung hingehört

Im Exposé steht die Lage nach Beschreibung und Ausstattung und vor dem Grundriss. Den ganzen Aufbau beschreibt der Ratgeber Immobilien-Exposé erstellen, und die Exposé-Vorlage hat dafür einen eigenen Abschnitt mit Platz für die Karte.

Auf ImmoScout24, Immowelt und anderen Portalen gibt es für die Lage ein eigenes Textfeld. Dorthin gehört derselbe Text, gekürzt auf das Wichtigste. Eine interaktive Karte lässt sich dort nicht einbinden, in die Galerie laden Sie Bilder hoch. Eine Umgebungskarte als Bild zeigt, was der Text beschreibt. Wie Sie Text, Bilder und Karte im Inserat anordnen, steht im Ratgeber Immobilie inserieren. Verwenden Sie dafür keinen Screenshot aus einem Kartendienst, ohne die Nutzungsbedingungen zu prüfen; warum, erklärt der Beitrag Google-Maps-Screenshot im Exposé.

Wer privat verkauft, findet den ganzen Ablauf in der Checkliste Haus privat verkaufen. Makler, die Lagebeschreibungen für viele Objekte brauchen, finden unter Lagepin für Makler, was dazugehört.

Häufige Fragen