Immobilien-Exposé erstellen: Aufbau, Beispiel und Checkliste

Wofür ein Exposé da ist

Das Exposé ist die ausführliche Beschreibung einer Immobilie. Interessenten bekommen es als PDF per E-Mail, ausgedruckt bei der Besichtigung oder in Form eines Inserats auf ImmoScout24 oder Immowelt. Es soll die passenden Interessenten überzeugen und die unpassenden aussortieren, bevor Sie mit ihnen einen Termin vereinbaren.

Daraus folgt der wichtigste Grundsatz: Genauigkeit geht vor Werbesprache. Wer Wohnfläche, Hausgeld, Zustand und Lage ehrlich angibt, bekommt weniger, aber bessere Anfragen. Wer offenlegt, dass das Bad aus den Neunzigerjahren stammt, spart sich Besichtigungen mit Leuten, die ein renoviertes Bad suchen.

Für private Verkäufer zählt das Exposé besonders, weil kein Makler die Fragen der Interessenten vorab beantwortet. In den zehn größten deutschen Städten wird laut ImmoScout24 rund jedes dritte Inserat ohne Makler vermarktet (etwa 35 %, viertes Quartal 2025). Diese Inserate stehen in derselben Trefferliste wie die Exposés von Profis.

Aufbau eines Immobilien-Exposés in neun Schritten

Die Reihenfolge folgt den Fragen, die sich Interessenten nacheinander stellen: vorne die Kurzfassung, hinten die Details. Nach der ersten Seite soll klar sein, ob sich das Weiterlesen lohnt. Genau diese Abschnitte enthält auch unsere kostenlose Exposé-Vorlage.

1. Titelseite. Ein Titel, der das Objekt beschreibt, ein starkes Foto und die vier wichtigsten Eckdaten: Preis, Wohnfläche, Zimmer und ab wann das Objekt frei ist. „Helle 3-Zimmer-Wohnung mit Südbalkon in Leipzig-Plagwitz“ sagt mehr als „Traumwohnung in Toplage“.
2. Objektdaten. Eine Tabelle mit den harten Fakten: Objektart, Wohn- und Nutzfläche, Grundstücksfläche, Zimmer, Etage, Baujahr, Modernisierungen, Heizung und Stellplatz. Bei Eigentumswohnungen gehören Hausgeld und Erhaltungsrücklage dazu. Nennen Sie, wie die Wohnfläche berechnet wurde, etwa nach der Wohnflächenverordnung.
3. Beschreibung. Vier bis sechs Sätze, die das Objekt einordnen: Ausrichtung, Raumaufteilung, Licht, Zustand und für wen es passt. Beschreiben Sie, was die Fotos nicht zeigen, statt die Fotos nachzuerzählen.
4. Ausstattung. Böden, Küche, Bad, Fenster, Balkon oder Garten, Keller und Besonderheiten wie Glasfaser oder eine Wallbox. Bei Küche, Bad und Fenstern hilft das Einbaujahr, wenn Sie es kennen.
5. Lage. Mikrolage und Makrolage als Text, dazu eine Lagekarte mit Schulen, Kitas, Einkauf und Haltestellen. Wie das aussehen kann, zeigt der Abschnitt zur Lagebeschreibung.
6. Grundriss. Ein Grundriss mit Raumbezeichnungen und Flächen. Er beantwortet, was Fotos offenlassen: wie die Räume zueinander liegen und wo der Esstisch Platz hat. Ein abfotografierter Bauplan reicht, wenn er gerade und lesbar ist.
7. Energieausweis. Die Pflichtangaben aus dem Energieausweis, wörtlich übernommen. Welche das sind, steht im nächsten Abschnitt.
8. Preis und Provision. Kaufpreis, Preise für Stellplatz oder Inventar und, wenn ein Makler beteiligt ist, die Käuferprovision in Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Verkaufen Sie privat, schreiben Sie „provisionsfrei“.
9. Kontakt und Hinweise. Name, Telefon, E-Mail und wann Sie erreichbar sind. Zum Schluss ein kurzer Hinweis, dass die Angaben auf Informationen des Eigentümers beruhen und das Exposé kein Vertragsangebot ist.

Pflichtangaben zum Energieausweis

Wer ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder vermieten will, braucht in der Regel einen Energieausweis. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verbindet damit zwei Pflichten:

• Vorlegen (§ 80 GEG). Interessenten bekommen den Ausweis spätestens bei der Besichtigung zu sehen, Käufer oder Mieter nach Vertragsschluss das Original oder eine Kopie.
• Angeben (§ 87 GEG). Liegt zum Zeitpunkt der Anzeige ein Energieausweis vor, muss eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien, also etwa auf Portalen oder in Zeitungen, bestimmte Angaben daraus enthalten.

Für Wohngebäude sind das:

1. die Art des Ausweises: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis,
2. der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a),
3. die wesentlichen Energieträger der Heizung, etwa Erdgas, Heizöl oder Fernwärme,
4. das im Ausweis genannte Baujahr,
5. die Energieeffizienzklasse, sofern der Ausweis eine nennt.

Übernehmen Sie die Werte genau so, wie sie im Ausweis stehen, auch wenn Sie das Baujahr anders kennen. Ausweise, die vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurden, nennen keine Effizienzklasse. Ob ein Exposé, das Sie per E-Mail verschicken, selbst als Anzeige gilt, ist nicht abschließend geklärt. Nehmen Sie die Angaben trotzdem auf: Sie kosten nur fünf Zeilen, und Interessenten fragen ohnehin danach.

Ausnahmen von der Vorlagepflicht gelten unter anderem für Baudenkmäler. Fehlende Angaben können als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld geahndet werden, Makler können außerdem wettbewerbsrechtlich abgemahnt werden.

Das GEG wurde im Juli 2026 durch das Gebäudemodernisierungsgesetz geändert. Für Energieausweise gelten ab dem 1. Januar 2027 neue Regeln, unter anderem soll das Ausstellungsdatum in die Anzeige. Dieser Abschnitt gibt einen Überblick nach dem Stand von Oktober 2026 und ist keine Rechtsberatung. Maßgeblich ist der aktuelle Gesetzestext; im Zweifel fragen Sie den Aussteller Ihres Energieausweises oder eine Anwältin oder einen Anwalt.

Bilder und ihre Reihenfolge

Fotos entscheiden, ob jemand das Exposé überhaupt öffnet. Auf Portalen ist das erste Bild zugleich das Vorschaubild in der Trefferliste.

• Fotografieren Sie bei Tageslicht, mit eingeschalteten Lampen und aufgeräumten Räumen. Querformat passt zu Portalen und Exposé.
• Halten Sie die Kamera gerade und etwa auf Brusthöhe. Stürzende Linien lassen Räume schief wirken.
• Zeigen Sie jeden Raum mindestens einmal, auch Bad und Küche. Ein fehlender Raum wirft Fragen auf.
• Korrigieren Sie Helligkeit und Ausrichtung, aber retuschieren Sie keine Mängel weg.

Bewährt hat sich diese Reihenfolge in der Galerie:

1. Titelbild: Außenansicht oder der stärkste Raum
2. Wohnbereich, Küche, Schlafzimmer und Bad, in der Reihenfolge eines Rundgangs
3. Balkon, Terrasse oder Garten und der Ausblick
4. Treppenhaus, Keller, Stellplatz
5. Grundriss
6. Lagekarte

Grundriss und Lagekarte stehen am Ende, weil sie Fragen beantworten, die erst nach den Fotos kommen: Wie liegen die Räume zueinander, und was ist in der Nähe?

Die Lage beschreiben: Mikrolage und Makrolage

Die Lage ist das Einzige, was sich an einer Immobilie nicht ändern lässt. Beschreiben Sie sie deshalb so sorgfältig wie die Räume, getrennt nach Mikro- und Makrolage.

Mikrolage

Die direkte Umgebung, die man zu Fuß erlebt: Straße, Nachbarschaft, Lärm, Schulen, Kitas, Einkauf, Haltestellen, Ärzte und Grünflächen. Gehminuten sind glaubwürdiger als „zentral“ oder „beste Lage“.

Makrolage

Der Ort und seine Einbindung in die Region: Verkehrsanbindung, Fahrzeit in die nächste Großstadt, Arbeitgeber, Freizeit.

Beispiel

Die Wohnung liegt in einer ruhigen Seitenstraße in Leipzig-Plagwitz, zwei Querstraßen vom Karl-Heine-Kanal entfernt. Eine Grundschule erreichen Sie in etwa 6 Minuten zu Fuß, die nächste Kita in 4 Minuten, einen Supermarkt in 5 Minuten. Die Straßenbahnhaltestelle liegt 300 m entfernt.

Plagwitz liegt im Westen von Leipzig. Mit der Straßenbahn fahren Sie in etwa 15 Minuten in die Innenstadt, zum Hauptbahnhof in etwa 20 Minuten.

Die Minuten im Beispiel dienen der Veranschaulichung. Ermitteln Sie die Werte für Ihre Adresse.

Warum die Lagekarte als Bild in die Galerie gehört

Text allein reicht für die Lage selten. Interessenten wollen sehen, wo die Schule liegt und wie weit der Supermarkt wirklich ist. Interaktive Karten lassen sich in ein Inserat auf ImmoScout24 oder Immowelt aber nicht einbinden, denn die Portale nehmen für die Galerie nur Bilder an. Die Lagekarte muss deshalb ein fertiges Bild sein, das sich ohne Begleittext erklärt: mit Legende, Gehminuten und Quellenangabe im Bild. Im PDF-Exposé steht dieselbe Karte im Lage-Abschnitt.

Ein Screenshot aus Google Maps ist dafür keine gute Wahl. Google erlaubt Kartenausschnitte nur unter eigenen Bedingungen, etwa mit sichtbarer Quellenangabe und ohne Bearbeitung. Ob Ihr Exposé diese Bedingungen erfüllt, müssen Sie selbst prüfen. Karten aus OpenStreetMap-Daten dürfen mit Quellenangabe auch gewerblich genutzt werden. Lagepin zeichnet seine Karten aus diesen Daten, die Quellenangabe steht bereits auf der Karte.

Häufige Fehler

• Fehlende Pflichtangaben. Ohne die Werte aus dem Energieausweis ist die Anzeige unvollständig.
• Ungenaue Flächen. Nach der Wohnflächenverordnung zählen Dachschrägen und Balkone nur anteilig. Eine Fläche nach DIN 277 ist eine Grundfläche ohne diese Abzüge und keine Wohnfläche. Nennen Sie die Methode und runden Sie nicht großzügig auf.
• Leere Werbewörter. „Traumhaft“, „einmalig“ und „Toplage“ ersetzen keine Angaben. Schreiben Sie, was das Objekt hat.
• Dunkle oder schiefe Fotos. Das Titelbild ist auf Portalen das Vorschaubild in der Trefferliste. Ein schlechtes Foto entwertet ein gutes Exposé.
• Kein Grundriss. Ohne Grundriss müssen Interessenten nachfragen, und manche fragen nicht, sondern suchen weiter.
• Lage nur als Adresse. Wer den Ort nicht kennt, kann mit einem Straßennamen wenig anfangen. Gehminuten und eine Karte zeigen, was in der Nähe ist.
• Bilder und Karten ohne Rechte. Fotos aus dem Internet oder Kartenausschnitte, deren Nutzungsbedingungen Sie nicht einhalten, können Abmahnungen nach sich ziehen.
• Veraltete Angaben. Prüfen Sie vor jedem Versand, ob Preis, Verfügbarkeit und Hausgeld noch stimmen.

Checkliste vor der Veröffentlichung

• Titel nennt Objektart, Zimmerzahl, Besonderheit und Ort
• Titelbild im Querformat, hell und scharf
• Objektdaten vollständig: Flächen, Zimmer, Baujahr, Heizung, Hausgeld
• Berechnungsmethode der Wohnfläche genannt
• Beschreibung mit Tatsachen statt Werbewörtern
• Ausstattung mit Einbaujahren von Küche, Bad und Fenstern
• Mikro- und Makrolage beschrieben, mit Gehminuten
• Lagekarte als Bild, mit Legende und Quellenangabe
• Grundriss mit Raumbezeichnungen und Flächen
• Pflichtangaben aus dem Energieausweis übernommen
• Kaufpreis und Provision inklusive MwSt. eindeutig
• Kontaktdaten und Erreichbarkeit
• Hinweis zu Haftung und Unverbindlichkeit
• Rechte an allen Fotos und Karten geklärt
• Alle Platzhalter ersetzt, Rechtschreibung geprüft

Selbst erstellen oder erstellen lassen?

Ein Exposé selbst zu erstellen kostet vor allem Zeit: für Fotos, Unterlagen, Texte und das Layout. Mit einer Vorlage entfällt das Layout, und die Abschnitte geben die Reihenfolge vor. Erstellen lassen können Sie es auf zwei Wegen:

• Mit Makler. Das Exposé ist Teil der Maklerleistung und wird über die Provision bezahlt. Kauft eine Privatperson eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, gelten seit Dezember 2020 Regeln, wie die Provision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird (§§ 656a ff. BGB).
• Mit Dienstleistern. Immobilienfotografen, Texter und Exposé-Dienste bieten einzelne Teile oder das ganze Exposé an. Die Preise unterscheiden sich stark. Holen Sie mehrere Angebote ein und klären Sie, wer die Rechte an Fotos und Texten erhält.

Selbst erstellen lohnt sich, wenn Sie ordentliche Fotos machen können und die Unterlagen vollständig sind: Grundriss, Energieausweis und bei Wohnungen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Für einzelne Teile können Sie gezielt Hilfe holen, etwa einen Fotografen für die Bilder oder eine fertige Lagekarte.

Häufige Fragen